東京都中央区のマンション管理士事務所です。マンション管理士によるマンション管理組合向けコンサルティング業務。対応地域(東京都/神奈川県/千葉県/埼玉県)

管理費削減業務

マンション管理士による管理費削減業務

管理会社に支払う管理委託費は、価格競争が不十分なことや適正な金額がわかりにくい仕組みのため管理組合が無駄に高いコストを負担をしている場合が多くあります。また、管理委託費以外にも電子ブレーカー、LED照明の導入などで電気料金の削減、マンションの総合保険の契約変更などでコスト削減をおこなうことができます。各戸が毎月支払う管理費の軽減や、管理費削減によって余った資金を修繕積立金に繰り入れることで将来の大規模修繕工事に備えるなどの目的で、当マンション管理士事務所の管理費削減業務をご利用ください。

管理費削減業務概要

業務名称 管理費削減業務
報酬額 目安となる報酬額は下記のようになります。
300,000円~(消費税別)
実際の報酬額につきましては、マンションの規模や条件などにより異なりますので、別途お打合せの上、お見積りを提出させていただきます。
成功報酬方式の場合には、年間削減額分の50%
※成功報酬方式をご希望の場合には、「追加コストなしの管理費削減」からお申し込みください。
特記事項 管理会社のコスト削減以外の共用部の水道光熱費や損害保険料の見直しなども業務に含みます。
業務期間 業務開始から終了まで。削減の内容により大きく異なりますが、平均すると4ヶ月程度です。

 

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管理費削減業務はこんな場面で

分譲マンションの日常的な管理コストは以下の3つが多くの割合を占めています。以下の項目に、ひとつでもあてはまれば「管理費削減業務」のご利用をオススメします!

  • 管理会社に支払う管理委託費を見直したことがない
  • 共用部分の電気代などの光熱費を見直したことがない
  • 共用部分のマンション保険料を見直したことがない

この3つの無駄なコストを削減することで、管理費の値上げや、余った管理費を修繕積立金に振り替えることで、将来の大規模修繕工事の費用が不足するリスクが軽減されます。

管理費削減を専門家に依頼するメリット
この業務のメリットとしては、管理会社や専門業者は、費用の減額により自社の収益が下がることは快く思いません。理事自らが、日常接する機会の多い管理会社の担当者などに対して、こういった減額交渉をおこなうことは理事にとって、大きな精神的な負担になります。また、管理コスト専門業者のノウハウによりより大幅な削減効果が期待できます。

このような場面で『管理費削減』業務をご利用ください。

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管理費削減業務の主な業務内容

マンション管理組合が負担する日常的なコストを削減することを目的として、マンション管理士が、直接現地に出向いて診断を行なった上で、診断結果をもとに管理コストの見直しをおこないます。

管理の仕様や実施頻度は適正であるか
マンションの特性や築年数、規模等を勘案し現行の管理の仕様が適正であるか検討を行った上で、管理仕様が過剰な場合に限り仕様の変更を検討します。
管理会社への支払いコストは適性であるか
管理会社への支払いコストが適正であるか検討をおこないます。各業務ごとに原価を推察した上で、管理会社への支払いコストが過多の場合には、管理会社との削減交渉をおこないます。
各業務項目毎に金額が適正であるか
管理組合が直接契約をしている保守点検などを専門業務への支払いコストが適正であるか査定をおこない、支払いコストが過多の場合には、各専門業者との削減交渉をおこないます。
光熱費等のコスト削減案の提出
管理会社や専門業者への支払いの他にも管理組合が負担しているは無駄なコストがあります。共用部分の光熱費や保険の見直しなどによってコスト削減の余地があるか診断を行なった上で、必要に応じて、電子ブレーカーの導入やLED照明の導入、マンション総合保険の見直しなどのご提案をいたします。
いずれの場合においても、理事会の方針を優先いたしますので、弊社が業者の選定などを勝手に行うことはありませんので、安心してご利用ください。
安心してご利用ください。
当業務では、管理組合の立場でマンション管理に掛かるコストの適正化を目的としていますので、「管理会社や業者」と「管理組合」との対立が起きないよう配慮しながら業務をおこないます。

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管理費削減サービス導入までの流れ

1.訪問日の予約受付
サービス内容をご理解いただいた上で、ご利用いただくためにサービスの導入をご検討の前に理事会にご説明にお伺いします。
訪問希望日を訪問日予約フォームからお知らせください。(説明にお伺いした後、こちらからセールスをおこなうことはありませんのでご安心下さい。)
2.予約受け付け確定
折り返し、「メール」「電話」等、ご依頼者様のご希望の手段でご連絡いたします。2営業日(土日祝休)以内にご連絡いたしますので、連絡がない場合にはお手数ですが、再度のご連絡をお願い致します。
3.理事会でサービス説明
理事会で管理費削減業務の詳細について、マンション管理士がご説明致します。(管理費削減業務の内容についてご理解いただいてから理事会でサービス導入についてご検討ください。)
4.契約の締結
原則として総会での承認後、契約締結となります。(ご希望があれば、当サービス導入に関する議案作成等のサポートをいたします。)

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管理費削減業務の説明を理事会にしにいくマンション管理士

まずは、理事会に管理費削減業務の説明に伺いますので、ご遠慮無くお問い合わせください

管理費削減業務の導入ご検討前に、マンション管理士が理事会に説明にお伺いします。訪問日予約フォームからご予約をお願いします。理事会ご訪問後、セールスなどをおこなうことはありませんのでお気軽にお声がけください。

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マンションの管理費削減の必要性とは?

毎月、管理組合に支払っている管理費の削減は多くの区分所有者にとって、関心が高いテーマです。管理費のすべてが管理会社への支払いに使われているわけではありませんので、管理費の削減を実現するためには、マンション管理会社への支払いの削減をするだけではなく管理費の無駄な支出を総合的に見直す必要があります。

管理費の削減は、管理会社の変更(リプレイス)を行わなくてはならないという風潮がありますが、管理費の使途には、管理会社への支払い以外にも、共用部分ので近代やマンション総合保険などの占める割合も少なくありません。

ですから、マンションの無駄なコストを削減して、管理費の削減を実現するには、管理会社へ支払う管理委託費以外にも総合的な見直しの必要性があります。

管理会社変更(リプレイス)による管理費削減が危険な理由

管理会社を変更(リプレイス)する場合には「管理の質の低下」や「居住者間の対立の火種をつくる」リスクがあるますので注意が必要です。

価格だけで新たな管理会社(管理委託先)を決定すると、良い結果を招かないことは誰にでもわかることですが、厄介なのがどんなに丁寧な手続き(仕様を完璧に統一、居住者アンケートの配布、プレゼン会の開催)を経ても、新たな管理会社が今まで以上の業務をしてくれるとは限りません。

いくら評判がよくて実績もあり、プレゼンでの意欲を感じ取って新たな管理会社を選んでも、実際に居住者の評判を左右するのは、現場の管理員であったり担当者(フロント)個人の資質に寄るところが多いからです。

また、どうしても居住者の目線は、あらたな管理会社やその管理会社を選択した理事会に厳しくなりがちで「前の管理会社の方が良かった」「理事会と新しい管理会社が癒着している」といった居住者間のトラブルの火種になることが往々にしてあります。

八重洲マンション管理士事務所の管理費削減の方法は、このようなリスクの高い既存のマンション管理会社の変更(リプレイス)を前提とはしません。

現行のマンション管理会社の価格が適正であるかしっかりと調査をおこなった上で、現在の管理の内容に比較して割高な場合には、現行のマンション管理会社にしっかりとその根拠を示した上で、対等な立場で交渉をおこないます。

そして、管理会社への支払い(管理委託費)以外の共用部分の電気代の削減や、保険契約の見直しの提案など総合的に管理費(管理コスト)の削減をおこないます。

管理コスト(管理費)の見直しは管理委託費の削減から!

管理費からの支出の中で一番大きな割合を占めるのは、やはり管理会社への支払いです。ですから管理費を削減するためには、管理会社への支払い額の圧縮は欠かせません。もちろん、管理会社が負担する費用の大部分は人件費ですので、良いサービスの提供には、それなりの対価が必要なことは理解できます。

重要なことは、開存のマンション管理会社が、その管理委託費に見合ったサービスを管理組合に提供しているかです。輪番で管理組合の理事になると、今のサービス内容に比較して、管理会社への支払い額(管理委託費)は少し割高ではないかといった疑問を抱くケースが多いようです。

しかし、管理委託費が適正であるかの判断は理事には難しく、当然、当事者であるマンション管理会社の担当者に相談するのも気が引けます。

そもそも、どうやって当初の管理会社への支払い額(管理委託費)は決められたのでしょうか?実は、区分所有者が関与していない分譲(入居)時点で既に決められています。

マンション管理会社の多くは、親会社であるマンションの販売主から管理を受託していますので、管理委託費は競争原理が働かないで割高に設定されていることが一般的です。

本来であれば理事会発足後、早急に管理委託費は見直しを検討すべきですが、入居当初は、区分所有者の多くがマンションの管理委託費に意識が向かないことも事実です。

こうした事情もあって、ほとんどのマンションでは、管理会社が初期に設定した割高な管理委託費を毎月負担し続けているのが実情です。

管理コストの見直しは早急におこなわないと間に合わない!

管理費や修繕積立金の不足に気がつくのは、新築から10年以上経過し、大規模修繕工事を具体的に検討し始める頃です。ここで多くのマンション管理組合で、管理費や修繕積立金が不足している現実に直視することになります。

入居後10年以上が経過して、ようやく「管理委託費の削減」が議論されるようになりますが、当然ですが過去に遡って支払った無駄な管理委託費を取り返すことはできません。

仮に、マンション一棟あたり月100,000円の管理委託費の無駄な支払いがあったならば、1年間で1,200,000円、10年間では12,000,000円もの膨大な無駄遣いをしたことになります。

ですから管理委託費の削減は早ければ早いほど、10年後の大規模修繕の資金繰りが楽になり、管理費や修繕積立金の値上げや、一時負担金の発生のリスクを避けることができます。

管理会社への支払い(管理委託費)は適正価格が分かりにくい!

マンション管理会社に支払う管理委託費の適正価格は、マンションの規模や立地、備えている設備等の様々な条件によりますので、一律に基準を設けることはできません。

管理委託契約書の内訳を読み解こうとしても、専門用語が多くマンション管理に関する知識が十分ではない理事には簡単なことではありません。

ならば似通った条件のマンションと比較しようとしても他のマンションの管理委託費の額は公開されていませんのでこれも難しいでしょう。

このように理事会で、現在支払っている管理委託費が適正であるか調査することは、そう簡単なことではありません。

管理委託費の見直しは理事会のメンバーだけでできるの?

理事会で管理委託費の見直しをおこなう場合によく使われる手法は、まず他の複数のマンション管理会社から相見積りを取得する方法です。

現行の管理会社に他の管理会社の見積りをチラつかせ、この水準まで管理委託費の削減に応じなければ、他の管理会社に切り替えると迫る方法です。単に管理委託費の削減を目指すには有効な手法ですが、実際にはこのやり方は多くの手間とリスクが生じます。

簡単そうに思える相見積りの取得ですが、実際に金額を比較するためには、完全に管理の仕様を統一しなくては意味がありません。管理会社の業務は多岐にわたりますので、管理委託契約書に記載されている内容は、業務の主要な部分が記載されているに過ぎません。

例え、契約書の記載を統一しても実際の業務の内容は大きく異なりなります。ですから管理の仕様をしっかりと統一するには、各管理会社へのヒアリングが欠かせませんが、この作業は大変な手間と知識が要求されます。

また、新たに見積もりを提出するマンション管理会社は、何としても管理を受託したいという思惑から採算性を度外視した低額な見積り(毎月の管理委託費では利益があげられなくても、その分修繕工事などで利益をあげることは可能です)を提出してくるでしょう。

ですから、この水準まで現行の管理会社の管理委託費の削減に成功したとしても、これまでの管理の質を維持できるわけもなく、結果として管理の質の低下を招くことになるでしょう。

このように、理事会のメンバーによるマンションの管理委託費の見直しは、理事にとっては手間が掛かるだけではなく、大きなリスクが生じます。

多くの場合には、理事は限られた時間の中でこうした折衝をおこなったりと、多くの時間と労力が求められ、管理委託費の見直しの必要性を感じながらもどうしても先送りになってしまいます。

このため専門家に管理費削減の支援を受けることは、管理組合にとってはコンサルタントに支払うコスト負担をともなっても結局は良い結果を得る近道ではないでしょうか。

また、第三者が「管理会社」と「管理組合」の間に入ることにより他の居住者から理事会メンバーと管理会社が癒着しているなど、あらぬ誤解を受けることを避ける効果も見逃せないメリットです。

八重洲マンション管理士事務所による管理費削減の特徴

管理費削減のコンサルティング会社との比較

「管理費削減専門のコンサルタント会社」の場合には、マンション管理士などとは違い特別な資格などは必要ありませんので、管理に関する知識のない企業や個人が運営しているケースもあります。このような場合には、マンション管理士のようなマンション管理に関する総合的な専門的な支援は望めないでしょう。また、一部のコンサルティング会社は、成功報酬の額を増やすことを目的として、安易な管理会社変更(リプレイス)や、業者変更などを勧めてくる場合がありますので注意が必要です。

マンション管理会社の業務は複雑ですので、マンション管理会社の業務や利益構造を理解していないと管理会社と対等に減額交渉をおこなうことはできません。

八重洲マンション管理士事務所は、マンション管理士資格を保有しているだけではなく、管理会社のフロント経験者など管理の現場での実務経験が豊富なマンション管理士が管理会社の削減を担当することにより実践的で効果的な管理費削減を実現します。

また、マンション管理に関する総合的な知識を有していますので、管理費の削減を行なう以外にも管理組合が抱えるマンション管理の様々な問題解決など手厚いサービスを提供します。

新たな追加コストなしの管理費削減なら

八重洲マンション管理士事務所が提供している管理費削減サービスは、現行の管理仕様の変更や、独立系保守業者への変更なども念頭において、居住者アンケートや相見積りの取得など、細かいサービスを提供する反面、どうしても業務が長期間に及び、管理組合での合意形成など、輪番制で毎年交代する理事には少し負担が重すぎるといったご意見もいただきます。

こうしたご要望とは別に、単純に現状の管理仕様のままで管理に関するコストの削減を早急にして欲しいといった需要も多くあります。そこで、当社では、減額が成功した場合に当社が減額分の一部(成果報酬制)をいただく仕組みを基本とした「追加コストなしの管理費削減」サービスの提供をはじめました。分譲マンションの管理コストの「無料診断」と「新たな追加コストなしの減額支援」を提供し、マンション管理組合の無駄なコスト削減により適正な管理組合運営をサポートしていきたいと考えておりますので、選択肢のひとつとして「追加コストなしの管理費削減」のご利用もご検討いただければ幸いです。
まずは管理コストの無料診断からご利用いただければ幸いです。

追加コストなしの管理費削減

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