マンション管理士による理事長代行業務(第三者管理方式)

当マンション管理士事務所の理事長代行(第三者管理)業務は、「組合員が理事長を務める」方式を変更して、マンション管理士が「理事長」に就任し、管理組合の運営をおこなう業務です。高齢化や賃貸化などの理由で理事のなり手が少ないマンションや投資用やリゾートマンションなどに特におすすめしています。

理事長代行業務概要

業務名称  理事長代行業務
報酬額 (月額)140,000円から(消費税別)マンションの戸数や形態により費用は変動します。
貴マンションを調査の上で見積書を作成しますが、報酬額の目安を下記のリンク先で確認することができます。
特記事項 個別案件の期間のみ理事長代行業務をおこなう場合には、別途お見積りいたします。
例)管理費の未納に関する裁判案件
業務期間 原則として、1年以上のご契約となります。
なお、個別案件の場合には、別途期間を設定します。

理事長代行業務はこんな場面で

  • 高齢化や賃貸化が進み、理事のなり手が少ない
  • 投資用・リゾート用途等で理事のなり手がいない
  • 専門家が理事長に就任する方が適切と認識している
  • 管理費滞納などで裁判を行わななければならない

投資型マンションやリゾートマンションなどでは居住している区分所有者がおらず、また居住地も遠方であるため、役員のなり手がいないだけでなく、理事会や総会を開催しても出席者がほとんどいないため管理組合運営がままならない。築年数が経過して区分所有者の高齢化が進んでいるマンションなどでは修繕や耐震改修、資金計画等の課題に、実質的に区分所有者だけでの検討が困難である。そして、賃貸や空室が増え、マンションに居住する区分所有者が少ないため、毎回決まった役員に固定されており、一部の区分所有者に大きな負担がかかっている。こうしたマンションでは、管理の専門家であるマンション管理士が理事長に就任することにより管理組合運営を適正化することが可能です。

理事長代行業務の主な業務内容

管理会社の業務チェック
 
管理会社から提出をうけた月次報告の内容を精査し、問題がある場合には、管理会社に改善を求めます。
管理組合の支出チェック
 
管理組合の運営に無駄がないか常時チェックをおこない、必要な場合には、支出の削減に必要な措置を遂行します。
マンション巡回チェック
 
定期的に、現地巡回をおこない、劣化状況や清掃状況などをチェックします。また、管理員や清掃員とコミュニケーションを図ります。
年に1回・通常総会の開催
 
区分所有法や規約に則り、適切に総会を開催するとともに、通常総会で当マンション管理士事務所の業務報告をおこないます。

理事長代行業務まとめ

マンションの管理について、これまでは自治という観点を重視し、区分所有者が理事となって管理組合の運営をおこなうべきだという考え方が主流でした。しかしながら、マンション管理について、無関心層の増加や役員のなり手不足などの問題解消のために、これまでの区分所有者による役員にかわりマンション管理士等の外部の専門家がおこなうことを第三者管理(管理者管理)方式とよんでいます。

理事長代行サービスが必要となった背景

居住者の高齢化や無関心などにより理事長のなり手不足が社会問題化

これまでの分譲マンションの管理組合では、理事が集会室等で定期的な会議を開催して議案審議する仕組みが一般的でした。しかしマンション居住者の高齢化や無関心層の増加を背景にマンション管理の専門家をこれまでの理事長に代わり管理者として据える「第三者管理」方式のニーズが高まっています。

標準管理規約改正で外部専門家が理事長(管理者)に就任可能になった

従来までは、国交省が作成する標準管理規約(管理規約の雛形)では、マンション管理組合の役員はマンションで暮らす区分所有者に限定されてきましたが、平成28年の改正では区分所有者に限定されてきたマンション管理組合の役員に外部専門家が就任できるように見直されました。これまでも管理規約を改正すれば、専門家が役員に就任することは可能でしたが今回の改正により国交省からお墨付けをいただけたわけです。

  • 理事長のなり手不足のマンション
  • 理事はやりたくないという本音
  • 専門家に任せたほうが良いという考え方

一方で同じ方が理事長をずっと続けるケースがありますが、組合運営に緊張感がなくなり、業者と癒着したり、管理費・修繕積立金を横領、着服する事件が全国で多発しています。

これまで第三者管理方式が普及しなかった理由

第三者管理(管理者管理)方式は、投資型或いはリゾート型マンションのように役員を選出することが困難なマンションでは、日常管理を受託する管理会社が管理者に就任することが既に一般的となっています。

これまでファミリー向けマンションで採用されなかった理由として、管理会社と区分所有者の間に利益相反関係があるからです。

例えば、管理会社が自由に工事をおこなって管理組合の財産を浪費させたりといった問題が生じます。また、自分たちの住まいの管理は自分たちでおこなうべきであるといった心理的なハードルも影響しています。

第三者管理方式の将来

第三者管理方式のメリットは、理事長のなり手不足の解消と同時に、修繕積立金の改定といった諸問題が、管理者の意思決定でおこなわれることにより、適切で速やかな管理組合運営が可能となることです。

これまでどおり、高額な修繕工事などは総会の決議を経ることに変わりはありませんが、これまでの合議制の理事会運営方式に比べれば格段にスムーズな意思決定がおこなわれます。

そして、マンション管理の専門家が管理組合運営に当たりますので、これまでよりレベルの高いマンションの管理・運営が期待できます。

これまで「リゾート」「投資型」といったマンションでは、あたり前になってきた「第三者管理方式」ですが、今後は「ファミリー型」マンションでも、これまでの区分所有者による理事会方式と平行して、「第三者管理方式」が一般的になると考えられます。

理事会にお伺いして説明します

当事務所の業務の内容をよくご理解いただいた上で、ご利用いただくためにサービスの導入をご検討の前に理事会にご説明にお伺いします。ご遠慮無くお問い合わせください。
マンション管理組合様からのご要望は多様なため、理事会にお伺いして管理組合様からのご要望をお伺い上で、適切なサービスやお見積りの提出をさせていただきたいと考えています。