マンションという一つの建物は、専有部分と共用部分という二つの部分から構成されていて、それ以外の場所は存在しません。少し区別の難しいのが、お部屋に面しているバルコニーや1階住戸に設置している専用庭などです。ここは、ただの共用部分ではなく「専用使用権のついた共用部分」と呼ばれています。そして専用使用権のついた部分の日常的な管理は専用使用権を持つ区分所有者がおこなうことが原則です。また、その費用負担をめぐって、誰が負担をするのか「管理組合なのか、専用使用権を利用する住人なのか」で揉めトラブルに発展するケースが多くあります。そこで費用負担の区分を管理規約に明確に記載してしておくことが、未然にトラブルを回避するためには重要です。理事会で管理会社の担当者(フロント)やマンション管理士の支援を受けて、居住者間のトラブルに発展しないように管理規約を見直してはいかがでしょうか。

専用使用権のついた共用部分とは

バルコニーや専用庭は専有部分ではなく共用部分です。ただし、ただの共用部分ではなく「専用使用権のついた共用部分」となります。それでは、専用使用権のついた共用部分と、廊下や階段など専用使用権のついていない共用部分とは何が違うのでしょうか。
廊下や階段などの場合、不特定多数の方がこれを使うことができます。これに対して専用使用権のついた共用部分の場合、その場所に接している専有部分の居住者しか原則としてそこの場所を使うことができません。このように、共用部分でありながら、排他的にその場所を利用することのできる特別な共用部分が「専用使用権のついた共用部分」となるわけです。
専用使用権のついた共用部分として、バルコニーと専用庭を例に挙げましたが、この他にも専用使用権のついた共用部分にはルーフバルコニーや玄関ドア、窓ガラス、窓枠などがこれに該当します。

専用使用部分区分 バルコニー 玄関扉
窓枠
窓ガラス
1階に面する庭 屋上テラス
1 位置 各住戸に接するバルコニー 各住戸に附属する玄関扉、窓枠、窓ガラス 別添図のとおり 別添図のとおり
2 専用使用権者 当該専有部分の区分所有者 同 左 ○○号室住戸の区分所有者 ○○号室住戸の区分所有者

<標準管理規約・別表第4 バルコニー等の専用使用権>

専用使用権のついた共用部分の管理責任は誰が負うの?

専有部分については、その部屋の区分所有者が、共用部分については管理組合が管理責任を負うのが原則です。それではこの専用使用権のついた共用部分の場合、誰が管理責任を負うことになるのでしょうか?

この場合、通常の用法の場合、専用使用権のついた共用部分を主に利用する方が管理責任者となります。通常の用法とは、例えばバルコニーの場合には掃除を始めとした日常のお手入れなどのことを指し、その管理責任は、バルコニーの専用使用権者(区分所有者)が負うことになります。

一方でバルコニーの防水や経年劣化の摩耗については、計画修繕工事によってこれの抜本的な修繕工事を行います。この場合は管理組合の責任で持って、これを管理していくという扱いになるのです。

窓ガラスが割れてしまった場合や網戸が破れてしまった場合なども同様です。普段使いしていて、これが壊れてしまった場合などは各区分所有者の費用負担により、これを修繕することになります。共用部分と名がついてはいても、何から何まで管理組合が管理責任を負うというわけではありません。

標準管理規約第14条関係コメント

  1. バルコニー等については、専有部分と一体として取り扱うのが妥当であるため、専用使用権について定めたものである。
  2. 専用使用権は、その対象が敷地又は共用部分等の一部であることから、それぞれの通常の用法に従って使用すべきこと、管理のために必要がある範囲内において、他の者の立入りを受けることがある等の制限を伴うものである。また、工作物設置の禁止、外観変更の禁止等は使用細則で物件ごとに言及するものとする。
  3. バルコニー及び屋上テラスが全ての住戸に附属しているのではない場合には、別途専用使用料の徴収について規定することもできる。

突発的な事故などの場合の専用使用権の取り扱い

それでは、窓ガラスが割れた原因が、野球ボールなど外からの飛来物あった場合はどうなるのでしょうか。この場合は、区分所有者の方に何ら過失もなく、「通常の用法」内の事故とは言えないでしょう。このときは、共用部分の破損事故ということで、管理組合の責任において、多くの場合はマンション管理組合で加入している保険を適用して修繕を行うのが妥当でしょう。

専用使用権の費用負担がトラブルにならないように管理規約に記載

バルコニー等の専用使用権を有する区分所有者のみが使用する部分の日常的な管理については、その費用負担をめぐって、しばしばトラブルに発展するケースが多くあります。そこで「専用使用権を有する者」が自己の責任と費用負担においておこなうことを明確にするために通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有する者が自己の責任と費用負担を管理規約に記載しておくことが、未然にトラブルを回避するためには重要です。

<マンション管理標準指針・敷地及び共用部分の範囲>
バルコニー等が共用部分等の一部である場合、日常的には当該専用使用権を有する区分所有者のみが使用する部分であるため、通常の使用に伴う管理については、専用使用権を有する者が自己の責任と費用負担において行う等管理規約に規定する必要があります。

マンション管理士が管理規約改正をサポートします。

管理規約改正
マンション管理士による管理規約改正サービスは、現行の「管理規約」や「使用細則」等の問題点等を精査し改定規約案を作成します。居住者間のトラブルを未然に防ぐための管理規約作成や、マンションの分譲当初から一度も管理規約を見なおしたことがないなど、管理規約や細則を実態に合うように見直したい場合などにご利用いただけます。