管理費削減・減額サービスの特徴とは

マンション管理組合が業務を委託している現行のマンション管理会社に毎月支払っている、管理業務委託費の削減をおこなうためのサービスです。ほとんどのマンション管理士事務所で提供されているサービスのひとつです。ただし、事務所毎に減額までのプロセスや考え方には大きく違いがありますので管理組合がマンション管理士に依頼する場合には、その事務所の業務内容や方針を良く理解した上で依頼先を選定することが大切です。

管理費削減・減額サービスの特徴

マンション管理士事務所がおこなう、管理費削減や減額サービスの特徴は、単純に現行の仕様のまま、管理会社に減額を迫るだけではなく、理事会などにヒアリングをおこない、管理の質を落とさない範囲で管理仕様の見直しをおこない、なおかつ管理費の削減を目指すことです。

管理費削減サービスといってもマンション管理士事務所によって、管理会社に毎月支払っている「管理委託費の削減」を主に目指す場合と、「電気代の削減」「共用部分の管理料の削減」など総合的に削減をおこなうサービスにわかれます。ですから、管理組合のニーズ合うサービスを提供しているマンション管理士事務所を選択するのが大切です。

管理費や修繕積立金が高すぎるという不満をもったり、管理会社に支払っている管理委託費が適正額なのか判らないといった場合に利用されることが多いサービスです。

管理費削減コンサルティング会社との違い

マンション管理士事務所による「管理費削減」サービスと管理費削減を専門におこなうコンサルティング会社との一番の違いが、マンション管理士が、マンション管理全般の広い業務範囲をカバーしているので、管理組合に対してきめ細やかな支援を行えることです。

マンション管理士事務所は、管理費削減だけを業務としているわけではありません。たとえば管理費削減の過程の中で、結果として管理会社変更になったときに、引きつづき、居住者アンケートの作成や合意形成に至る手続き、総会開催の支援などワンストップでのサポートができます。

仮に、管理費削減サービスでお世話になったマンション管理士を気に入ったら、そのあと顧問契約で引き続き、管理組合の運営を見守っていただくことができるわけです。管理組合がきめ細やかなサービスを期待するのであれば、マンション管理士事務所を選択したほうが良いでしょう。

マンション管理士事務所選択のポイント

現行の管理会社に委託費削減交渉をおこなうにあたって、ほとんどのマンション管理士事務所が、他のマンション管理会社から、相見積りを取得する手法をとります。適正な管理委託費の相場を知ることや、現行の管理会社にプレッシャーをかけ、より良い条件を引き出すことを目的としています。このような方法は結果として管理会社変更へ方針転換することがありますのでそれを見据えた事務所選びが必要でしょう。また、サービスの料金システムにも大きな違いがありますので確認が必要です。

管理会社変更をどのように考えているか

マンション管理士事務所により、管理会社変更(リプレイス)を積極的におこなう方針なのか、管理会社の変更は、慎重におこなうべきなのか考え方は、事務所によってわかれます。このあたりは管理組合や理事会の意向により、選択のポイントになるでしょう。

なぜなら、管理会社の変更には慎重な管理組合であっても、現行の管理会社と、新たに取得した見積もり額に極端な差があると、声の大きい住人からの意見もあって、管理会社の変更に方針転換をする場合があるからです。

こういった場合に備え、管理会社変更に対する有料オプション費用発生について、事前に明確にしている事務所が誠実といえるでしょう。

サービスの料金(報酬)システムに注意

管理委託費減額見直しサービスにおけるマンション管理士事務所の料金システムは、大きく2つにわかれます。業務に対して定額で設定する場合と、管理委託費の削減額に応じた成功報酬制です。

一見、成功報酬制の方が管理組合にとってリスクがないように見えますが、報酬額を増やすために無理な仕様変更や交渉により、管理の質の低下を招く場合がありますので、注意が必要です。

管理費削減を専門家に依頼するメリット

この業務のメリットとしては、管理会社や専門業者は、費用の減額により自社の収益が下がることは快く思いません。理事自らが、日常接する機会の多い管理会社の担当者などに対して、こういった減額交渉をおこなうことは理事にとって、大きな精神的な負担になります。また、管理コスト専門業者のノウハウによりより大幅な削減効果が期待できます。

管理コストの見直しは早急におこなう必要

管理費や修繕積立金の不足に気がつくのは、新築から10年以上経過し、大規模修繕工事を具体的に検討し始める頃です。ここで多くのマンション管理組合で、管理費や修繕積立金が不足している現実に直視することになります。

入居後10年以上が経過して、ようやく「管理委託費の削減」が議論されるようになりますが、当然ですが過去に遡って支払った無駄な管理委託費を取り返すことはできません。

仮に、マンション一棟あたり月100,000円の管理委託費の無駄な支払いがあったならば、1年間で1,200,000円、10年間では12,000,000円もの膨大な無駄遣いをしたことになります。

ですから管理委託費の削減は早ければ早いほど、10年後の大規模修繕の資金繰りが楽になり、管理費や修繕積立金の値上げや、一時負担金の発生のリスクを避けることができます。

管理会社への支払いは適正価格がわからない

マンション管理会社に支払う管理委託費の適正価格は、マンションの規模や立地、備えている設備等の様々な条件によりますので、一律に基準を設けることはできません。管理委託契約書の内訳を読み解こうとしても、専門用語が多くマンション管理に関する知識が十分ではない理事には簡単なことではありません。

ならば似通った条件のマンションと比較しようとしても他のマンションの管理委託費の額は公開されていませんのでこれも難しいでしょう。このように理事会で、現在支払っている管理委託費が適正であるか調査することは、そう簡単なことではありません。

管理費削減/減額サービスまとめ

今まで管理会社に減額の交渉をしたことがないマンション、特にデベロッパー系のマンション管理会社では管理委託費の大幅な削減を期待できるでしょう。毎月の支払いを削減することにより、大規模修繕工事の時期に資金不足にならないように、できるだけ早いタイミングで管理委託費減額見直しサービスを検討するのが望ましいでしょう。

管理委託費の減額分を何に使うか

おそらく分譲当初から一度も管理会社に減額交渉をしたことのないマンションでは、ほぼ確実に減額が実現できるでしょう。本当に大切なことは引き下げに成功した分をどう使うかです。単純に管理費を削減することだけではなく、マンションの価値を高めるための活動に使うことが重要なことです。

管理会社変更(リプレイス)による管理費削減が危険な理由

管理会社を変更(リプレイス)する場合には「管理の質の低下」や「居住者間の対立の火種をつくる」リスクがあるますので注意が必要です。価格だけで新たな管理会社(管理委託先)を決定すると、良い結果を招かないことは誰にでもわかることですが、厄介なのがどんなに丁寧な手続き(仕様を完璧に統一、居住者アンケートの配布、プレゼン会の開催)を経ても、新たな管理会社が今まで以上の業務をしてくれるとは限りません。

いくら評判がよくて実績もあり、プレゼンでの意欲を感じ取って新たな管理会社を選んでも、実際に居住者の評判を左右するのは、現場の管理員であったり担当者(フロント)個人の資質に寄るところが多いからです。

また、どうしても居住者の目線は、あらたな管理会社やその管理会社を選択した理事会に厳しくなりがちで「前の管理会社の方が良かった」「理事会と新しい管理会社が癒着している」といった居住者間のトラブルの火種になることが往々にしてあります。

管理費削減業務

マンション管理士が管理組合の無駄を削減
管理費削減業務は、適正な金額を把握することが難しい管理委託費の削減や電気代の削減を実現し、毎月支払う管理費の負担の軽減や、将来の大規模修繕工事のさいの一時負担金の徴収や修繕積立金の値上げなどのリスクを軽減します。