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管理組合の運営について

よくある質問(FAQ)- マンション管理組合の運営について

マンション管理組合は絶対を脱退することはできないのですか?

マンション管理組合とは、マンション所有者(区分所有者)の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保することを目的として、区分所有法に準拠して設立された団体です。法律上は、区分所有者である限り加入しなければならず、自由に脱退することはできません。建物の区分所有等に関する法律(一般に区分所有法といいます)」の法律第 3 条に「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し」と規定してあります

マンション管理は誰が行うのでしょうか?

マンション管理の主体は管理組合、すなわちマンション区分所有者である一人一人ということになります。マンション管理組合は、マンションに暮らす方々が快適な生活おくるための日常的な管理や、マンションの資産価値を守るために必要な仕事を幅広く行います。しかし、一般的に管理組合はマンション管理に関する実務については不慣れであり専門的知識が不足しています。そこで、多くのマンションでは、管理業務の多くをマンション管理会社に委託しています。ただし、管理運営の方針決定や重要な意思決定は、管理組合が行うことになります。

総会は必ず実施する必要があるのですか?

毎年1回通常総会を定期的に開催することが法令で義務付けられています。また、この時期以外に検討したい事項がある場合は、臨時総会を開催することが可能です。
なお、招集手続きについては、区分所有法や標準管理規約に定められており、一般的なマンションでは、総会開催日の少なくとも2週間前(管理規約に定める期間)までに組合員に通知する必要があります。

総会の出席率が低いのですが、他のマンションではどうですか?

「2016年マンション管理とコミュニティについての調査(株式会社リクルート住まいカンパニー)」によると、マンションでの総会参加率は46%。総戸数300戸以上や総階数30階以上の物件に居住する人では3割を下回っています。

マンションの総会議事録が、1ヶ月経っても作成されないのですが問題ありませんか?

総会の議事録の作成期限は、区分所有法では明示されていませんが、議事録は、できるだけ速やかに作成するのが基本です。なお、、総会議事録の作成を怠った場合には、区分所有法第71 条1項3号に違反により、議長は20 万円以下の過料処分と定められいます。実務上、総会議事録の素案の作成は、管理会社の担当者(フロントマン)が行なうことが多いと思いますが、法律上の責任は、議長(一般的な管理規約の規定では理事長)に課せられるので注意が必要です。

管理規約を変更することは可能ですか?

マンションの管理規約や使用細則は、法令に違反しない内容であれば実情にあわせて変更することも可能です。管理規約の変更には「区分所有者数及び議決権総数の各4分の3以上」の賛成が必要です。また、管理規約を変更することで、一部の区分所有者の権利に特別な影響がある場合には、その区分所有者の事前承諾が必要です。
管理規約の変更案は、管理会社のサポートを受けながら理事会が作成し、総会の前に説明会を開催し、改正の内容を組合員に説明するのが一般的な規約改正の流れです。
当マンション管理士事務所では、理事会の管理規約作成業務のお手伝いをおこないます。≫

長い間、管理規約を変更していないのですが、このまま放置しておいても大丈夫ですか?

時代背景や、築後年数が経過することで使用方法が変わったり当初想定していなかった問題が生じることがあります。また、法律等の変更により管理規約が法律と整合しなくなることもありますので、管理規約は随時見直す必要があります。マンション標準管理規約を見本として、マンションの実態に即した改正を検討すべきでしょう。

特別決議事項とはどういったものですか?

特別決議事項とは管理規約の変更やマンションの建て替え等、区分所有者の権利関係に重大な影響を与える事項については、区分所有者及び議決権の4分の3以上または5分の4以上の賛成が必要であるとすることが区分所有法に定められています。

良い管理規約をつくるためコツはなんですか?

管理規約の変更は、管理会社のと担当者や理事会、もしくは専門委員会で検討することがほとんどですが、良い管理規約を作成するには労力は必要ですが検討した内容を説明会やアンケートなどを通してマンションにお住まいの方から意見を募ることが大切です。

マンションの管理組合とはどのような団体ですか。

管理組合という団体はマンション各戸の所有者全員で構成される団体です。マンションの部屋を購入した時点であたりまえに管理組合のメンバーとなり、これには法律の規定に基づく措置で、嫌も応もありません。マンションを購入した時点で、管理組合の構成員になり、これを売却するなどしてその所有権(これを「区分所有権」といいます)を手放すことにより、はじめて管理組合の構成員でなくなります。また所有者本人が死亡するなどして、部屋の所有権を喪失したときも組合員ではなくなります。

理事会に、理事の家族が代理出席することは問題ありませんか?

家族とはいえ、総会で選任されていない方が理事会の運営に携わることは望ましくありません。ただしマンションの理事のなり手不足などの事情により、理事の代理を認めないと理事会成立が困難な場合には、管理規約で代理出席を認める規定を設けることは可能です。管理規約に理事の代理出席を認めることを規定することで、理事の家族が代理出席することが可能になります。ただし、管理組合運営の事情に疎い理事の家族が出席するなど、理事会運営がままならない場合には、マンション管理士等のコンサルタントに支援を求めるのが望ましいでしょう。

管理規約でペット飼育禁止となっています。絶対にペットを飼ってはいけないのですか。

マンションの管理規約は管理組合の憲法ですので、ペット飼育禁止と規定されている場合には、そのルールを守らなければなりません。禁止されているにも関わらず、ペットを飼育することは違反行為であり、共同の利益に反する行為です。

ペット飼育禁止のマンションですが飼育を可能にすることを検討しています。

ペットの飼育を認めるにあたっては、管理規約を改正し、飼育者が他の住人に迷惑を掛けないようルールづくりを行うことが必要です。また、管理規約かいせにあたっては、理事会が居住者へのアンケートや説明会を行ない組合員の意見を集約することが大切です

マンションの掲示板に、趣味のサークルの生徒募集の掲示をしたいのですが?

分譲マンションには、エントランスなどに掲示板が設置されています。通常、管理会社からの定期的な連絡事項や点検のお知らせ、居住者に向けての諸注意などが貼りだされています。マンションの掲示板は、管理組合運営上の必要事項伝達を目的に設置されてますので、個人が運営している趣味のサークルへの生徒募集や、個人の意見を勝手に張り出すといった掲示板の使用方法はできません。掲示板の使用方法に関するトラブルを未前に防ぐため、理事長又は担当役員の許可印があるものに限って、掲示可能とするなどのルールを事前に定めておくことも重要です。

バルコニーに物置を置いても良いのでしょうか?

管理規約や使用細則でバルコニーに物置などを置くことは禁止されています。また、消防法で、2方向避難経路の確保が義務づけられており火災など緊急時に避難の妨げになる恐れがあるため物置など大型のものを設置することはできません。

マンションでの不法駐車を防ぐにはどうしたら良いでしょうか。

不法駐車を見逃すと、消防車や歩行者の通行の妨げになり、事故を誘発する恐れがあります。注意の張り紙やポールを等の障害物を置く、不法駐車車両のワイパーに警告票を挟んでナンバーを控えるなどの対策が有効です。

当マンションは、自主管理をおこなっていますが、居住者の高齢化が進み理事会運営がままならなくなってきました。

マンション管理会社に管理業務の一部を委託するのもひとつの方法ですが、マンション管理士などの外部の専門家を顧問として採用する方法や、マンション管理士などに理事長を代行(第三者管理方式)させるなどの選択肢もあるでしょう。

管理費をなぜ支払わなくてはいけないのですか?

マンションを維持管理するには、さまざまな費用が必要です。また、共用部分の管理に掛かる費用は区分所有者全員で持ち分に応じて負担することと規定されています。管理組合に納入された管理費は共用部分の日常的な管理の為に使われます。主に以下のような費用に使われます。
・管理会社の管理委託費
・保守点検費
・清掃用備品・消耗品費
・日常修繕費
・共用部の電気料等

《参考》区分所有法第19条(共用部分の負担及び利益収取)
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

区分所有マンションの住戸の賃借人は、管理費の値上げに反対できますか?

管理費の負担義務者は区分所有者であるため、実際に賃借人が管理組合に管理費を支払っていたとしても法律上の責任は区分所有者にありますので、賃借人が管理費の値上げに反対することはできません。

管理費を滞納したままでお部屋が売買された場合は滞納金を請求することはできますか?

売主(譲渡人)と買主(譲受人)の双方に対して請求することができます。 相続のような包括承継の場合には、相続人である現区分所有者に対してのみ請求することができます。これに対し、売買(譲渡)のような特定承継の場合には、管理組合は、どちらに対しても請求することができます。

長期修繕計画は、なぜ必要なのですか?

今後必要となる共用部分の改修工事の計画を作成して資金計画を見直すことは、修繕積立金の見直し等の合意形成など建物の維持管理を行う上で、大切なことです。

修繕積立金は一般的にはいくらぐらいですか?

マンション毎に、建物の設備や築年数等が異なりますので一概には言えませんが、修繕積立金の額の目安として、国土交通省は「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を公表しています。

マンション内でのコミュニケーションが少ないのですが、他のマンションではどうですか?

「2016年マンション管理とコミュニティについての調査(株式会社リクルート住まいカンパニー)」によると、マンションの居住者との関係を尋ねたところ「マンション内ですれ違う際に、挨拶をする人がたくさんいる」人が半数を占め「何人かいる」を合わせると、9割は挨拶をする相手がいる一方で、「顔を合わせると立ち話をする人がいる」人(いる・計の割合)は4割、「頼みごとができる人がいる」人は2割にとどまっています。
管理会社変更について理事会に説明にいくマンション管理士

マンション管理組合の運営にお困り事はありませんか?

マンションの管理組合が抱える課題はさまざまです。「理事会の運営が上手くいっていない」「管理会社の対応が遅い」「大規模修繕の時期が迫ってきた」等々。 しかし、区分所有者から輪番で選出された理事会メンバーだけでこうした課題に取り組むことは困難です。 当事務所では、こうした課題を解決するために管理組合の皆さまを全力でサポートしてまいります。

お気軽にお問い合わせください TEL 03-6225-2573 受付時間 10:00 - 17:30 [ 土・日・祝日除く ]

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