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マンション管理会社について

よくある質問(FAQ)- マンション管理会社について

八重洲マンション管理士事務所に寄せられたご質問から「マンション管理会社」にかかわる内容をQ&A形式でまとめました。マンションで快適な生活をおくるためには、適切なマンション管理は欠かせません。ほとんどのマンションでは管理会社に管理を委託しており、マンション内の清掃や設備の点検、管理組合や理事会のサポートまで管理会社におまかせしています。ですからマンションの良好な管理は管理会社の業務の質が大きく影響しているのが実状です。平成25年度マンション総合調査結果によると、マンションの管理状況に満足している理由としてあげられているのは、マンション管理業者が良いが55.7%と最も多く、つぎに、管理員が良いからが39.8%となっています。こうした結果をみるとマンション管理会社の業務の質がマンションの住人の満足度に大きく影響していることが理解できます。仮に現状の管理に満足できていない場合には、マンション管理士などのコンサルタントを理事会が活用することにより管理会社に適度な緊張感を与え、管理会社の業務の質を向上することが可能です。

管理会社が重要事項説明を実施しないなどの明らかな法令違反があるようなのですが?

マンション管理士事務所の無料相談を利用するなどして、外部の専門家の意見を求めるほか、マンション管理業協会では、マンションの管理適正化法に定められている重要事項の説明や財産の分別管理等の苦情について苦情窓口を設けています。ただし、協会に加盟していない管理会社についての苦情は受け付けてもらえません。

業務を委託している管理会社がマンション管理業協会の会員であるかは、コチラから検索・確認できます。

相談業務・苦情解決制度  ー マンション管理業協会ホームページ ー
管理組合と当協会の会員との間に生じたマンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「適正化法」という。)にかかる「重要事項の説明等」、「契約の成立時の書面の交付」、「財産の分別管理」ならびに「管理事務の報告」等の業務に対する苦情について、当協会は、公正・中立な立場で、迅速かつ誠実に解決に導くため積極的に対応いたします。

契約内容を変更したにもかかわらず、重要事項説明会が開催されなかったのですが違法ですか?

マンション管理組合と業務を委託しているマンション管理会社との契約期間内に契約内容を変更する場合には、管理会社が重要事項説明会を開催しなければなりません。
ただし、以下のような条件内での契約変更の場合には、重要事項説明会を実施する必要はありません。その場合にも区分所有者全員への重要事項説明書の交付と管理組合の管理者(理事長)への重要事項の説明が行なわなければなりません。 

国総動第309号(平成14年2月28日付け)
マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条に規定する重要事項の説明等について

  1. 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合
  2. 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合
  3. 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更(前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い)しようとする場合
  4. 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合
  5. 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合

マンション管理会社の業務は、信頼しても良いのですか?

毎年、国土交通省は、マンション管理会社への全国一斉立入検査を実施して、結果を公表しています。平成26年度の調査では、全国149のマンション管理会社に対して立入検査を行った結果、60社に対して是正指導が行なわれました。

指導率40.3%!!!

昨年度より、是正指導された管理会社の割合が微増となるなど、管理組合の信頼を得るまでには至っていません。

平成26年度マンション管理業者への全国一斉立入検査結果
マンション管理会社の行政処分等の情報が検索できます。ー 国土交通省ネガティブ情報等検索

今の管理会社に満足していないのですが、他のマンションではどうですか?

「2016年マンション管理とコミュニティについての調査(株式会社リクルート住まいカンパニー)」によると、今の管理会社に対して、ほぼ8割が「大手である」「経営が安定している」「マンション管理や修繕のノウハウを多く持っている」 「業務を確実にこなしている」と感じている一方で、「緊急時や非常時に頼りになる」「日常の修繕についての提案が的確である」「理事長や理事へのサポートが充実している」などと思う人はほぼ半数にとどまり、「居住者のニーズをよく考えてさまざまなサービスを提案している」「居住者の交流を積極的に支援している」と思う人は4割を下回っています。また、同調査で、管理会社に対する期待を尋ねたところ、全体では「対応が迅速である」(78%)ことへの期待が最も高くなっています。

マンション管理会社が行う基幹事務と再委託の関係とは?

マンション管理会社の基幹事務は以下の3つです。

  1. 管理組合の会計の収入・支出の調定
  2. 出納
  3. マンションの維持又は修繕に関する企画、実施の調整

以上の基幹事務の全てを再委託することは、禁止されていますが、基幹事務の一部を他の者に再委託することは出来ます。

契約の更新の前に重要事項説明会が開催されなかったのですが違法ですか?

従前の契約と同一条件で契約を更新しようとするときには重要事項説明会の開催は必要ありません。ただし、管理組合の理事長(管理者)への重要事項の説明と区分所有者全員への重要事項説明書の交付が必要です。

<「同一条件」とみなされる場合の例>
施行通達:平成14年2月28日付け国総動第309号
従前の契約と内容及び実施方法が同一であり、委託金額が減額される場合
従前の契約より内容及び実施方法の範囲を拡げ、委託金額が同一又は減額される場合
従前の契約より管理事務に要する費用の支払いの時期を後にする場合
従前の契約より契約期間を短縮する場合
マンションの所在地の名称が変更される場合

管理会社のフロントマンとは

マンション管理会社によっても違いますが、管理組合の担当者を、フロントマン、フロントスタッフ、フロントマネージャー(略してフロント)と呼んでいます。
フロントひとりあたり、10〜15棟程度のマンション管理組合の運営補助をおこないます。理事会や総会に出席してマンションの住人と接する機会が多い仕事ですので、フロントスタッフの質が、管理会社への満足度に大きく影響します。

重要事項説明書に記載されている管理業務主任者とは別の管理業務主任者が重要事項説明を行うのは違反ですか?

重要事項説明書に記名されている管理業務主任者は、重要事項の内容を調査し記載した者であることから、原則として同一人が重要事項説明会において説明を行うのが原則です。しかしながら、別の者が説明をおこなっても適正化法違反にはなりません。

現在、管理組合が管理業務を委託しているマンション管理会社が行政処分を受けました。

マンション管理会社は行政処分を受けた場合は、管理組合に知らせなければならない通知義務」があります。再発防止策を管理会社が遵守しているかどうか注視して、仮に改善がみられない場合には、マンション管理士などの専門家にアドバイスを求めましょう。悪質な場合には管理会社変更(リプレイス)などを検討する必要があるでしょう。

マンションの管理人さんが個人的な用事を聞いてくれないのですが?

一般的なマンションでの管理員(管理人)業務としてあげられるものは「受付」「点検の立会い」「目視点検」「報告連絡」の他、清掃業務を管理人がおこなう例も多く見受けられます。マンション居住者の中には、管理人(管理員)は、なんでもやってくれると勘違いされているケースも多いようですが、管理人の業務は、原則として共用部分の管理に関することで、専有部分はその対象ではありません。したがって、一般的な管理委託契約では、個人的な用事や専有部分内の例えば、排水パイプのつまりや電球切れ、郵送物の預りなどは管理人の業務に含まれません。

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