東京都中央区のマンション管理士事務所です。マンション管理士によるマンション管理組合向けコンサルティング業務。対応地域(東京都/神奈川県/千葉県/埼玉県)

その他管理関連について

よくある質問(FAQ)- その他のマンション管理関連について

管理会社が重要事項説明を実施しないなどの明らかな法令違反があるようなのですが?

マンション管理士事務所の無料相談を利用するなどして、外部の専門家の意見を求めるほか、マンション管理業協会では、マンションの管理適正化法に定められている重要事項の説明や財産の分別管理等の苦情について苦情窓口を設けています。ただし、協会に加盟していない管理会社についての苦情は受け付けてもらえません。

業務を委託している管理会社がマンション管理業協会の会員であるかは、コチラから検索・確認できます。

相談業務・苦情解決制度  ー マンション管理業協会ホームページ ー
管理組合と当協会の会員との間に生じたマンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下「適正化法」という。)にかかる「重要事項の説明等」、「契約の成立時の書面の交付」、「財産の分別管理」ならびに「管理事務の報告」等の業務に対する苦情について、当協会は、公正・中立な立場で、迅速かつ誠実に解決に導くため積極的に対応いたします。

契約内容を変更したにもかかわらず、重要事項説明会が開催されなかったのですが違法ですか?

マンション管理組合と業務を委託しているマンション管理会社との契約期間内に契約内容を変更する場合には、管理会社が重要事項説明会を開催しなければなりません。
ただし、以下のような条件内での契約変更の場合には、重要事項説明会を実施する必要はありません。その場合にも区分所有者全員への重要事項説明書の交付と管理組合の管理者(理事長)への重要事項の説明が行なわなければなりません。

国総動第309号(平成14年2月28日付け)
マンションの管理の適正化の推進に関する法律第72条に規定する重要事項の説明等について

  1. 従前の管理受託契約と管理事務の内容及び実施方法を同一とし、管理事務に要する費用の額を減額しようとする場合
  2. 従前の管理受託契約に比して管理事務の内容及び実施方法の範囲を拡大し、管理事務に要する費用の額を同一とし又は減額しようとする場合
  3. 従前の管理受託契約に比して管理事務に要する費用の支払いの時期を後に変更(前払いを当月払い若しくは後払い、又は当月払いを後払い)しようとする場合
  4. 従前の管理受託契約に比して更新後の契約期間を短縮しようとする場合
  5. 管理事務の対象となるマンションの所在地の名称が変更される場合

マンション管理会社の業務は、信頼しても良いのですか?

毎年、国土交通省は、マンション管理会社への全国一斉立入検査を実施して、結果を公表しています。平成26年度の調査では、全国149のマンション管理会社に対して立入検査を行った結果、60社に対して是正指導が行なわれました。

指導率40.3%!!!

昨年度より、是正指導された管理会社の割合が微増となるなど、管理組合の信頼を得るまでには至っていません。

平成26年度マンション管理業者への全国一斉立入検査結果
マンション管理会社の行政処分等の情報が検索できます。ー 国土交通省ネガティブ情報等検索

マンション管理アドバイザーとマンション管理士の違いとは?

マンション管理アドバイザーとは、マンション管理について、マンション管理士・建築士・弁護士等のマンション管理の専門家(マンション管理アドバイザー)から情報提供やアドバイスを受けられる制度のことをいいます。制度の利用は基本的に有料ですが、自治体によって、費用の助成をおこなっている場合があります。

マンション管理アドバイザー制度/公益財団法人東京都防災・建築まちづくりセンター
マンション管理に関する自治体の助成制度のまとめ

管理会社とマンション管理士とは、どこが違うのですか?

マンション管理会社は、管理組合から委託された業務を実施することで利益を得ています。一方で、マンション管理士は、管理組合から依頼を受け、管理組合の側に立ち、高度で専門的な助言を行います。マンション管理士の業務範囲には、管理組合が業務委託している管理会社の業務チェックも含まれます。

マンション管理人さんとマンション管理士との違いはなんですか?

マンションの管理人(管理員)さんは、マンションを勤務地として、居住者対応や設備の点検、清掃を行っています。一般的には管理会社に雇用されています。一方でマンション管理士とはマンション管理適正化法に定められた国家資格であり、マンション管理組合から、依頼を受け、管理組合の支援やアドバイスを行うコンサルタントです。

管理会社の担当者がマンション管理士なので、他に管理士は必要ありませんか?

マンション管理資格は、管理会社の担当者(フロント)に必要な資格である管理業務主任者資格と、試験範囲が重複しているため同時に受験するケースが多くあります。

また、ほとんどの管理会社では、社員に対しマンション管理士資格の取得を推奨しています。こうしたこともあって、管理会社の担当者の中には、マンション管理士資格を所有している方も多くいます。

ただし、マンション管理士とは、マンション管理組合側にたって管理組合の運営を支援するのが業務であり、その中には管理会社の業務の監査も含まれています。ですから管理会社の担当者がいくらマンション管理士資格を取得していてもマンション管理士の本来の目的を果たすことはできません。

マンション管理士資格をもっていれば管理組合にとって頼りになりますか?

マンション管理士資格にかかわらず、すべての士業は資格を取得しただけでは、十分に顧客(マンション管理士の場合は、管理組合)の要求を満たすことは困難です。マンション管理士資格も合格率は7%代と難関ですが、試験勉強だけでは多様なマンションのニーズに応えることはできません。

現在活躍しているマンション管理士のほとんどが、管理会社でのフロント経験や、建築会社での経歴を持っていることからも明らかです。資格取得後に実務経験を積まずに、管理組合にとって頼りになる存在になるのは難しいでしょう。

マンション管理士以外のマンション管理の資格はありますか?

マンション管理の資格として代表的なものに、管理組合側のコンサルタント向けの資格であるマンション管理士資格に対し、管理会社が契約締結前に行う重要事項説明をおこなうのに必要となる「管理業務主任者」資格があります。
以前は、管理業務主任者の上位の資格と位置づけている「区分所有管理士」資格がありましたが、平成24年度の実施をもって終了しました。

ウィキペデイアより
区分所有管理士(くぶんしょゆうかんりし)は、 区分所有建物の企画・設計・運営等を包括的にマネジメント する役割を果たす為に創設された資格。 平成8年から試験が開始され、平成23年7月現在で、3,135名が区分所有管理士として認定されている。 一般社団法人マンション管理業協会では、区分所有管理士を、管理業務主任者の上位の資格と位置づけているが、 この資格自体は国家資格でも必置資格でもないことに留意する必要がある。 なお、平成24年実施の試験をもって、認定試験は終了することとなった

その他には、マンション管理士資格と、管理業務主任者資格が主に管理組合の運営などのソフト面を対象にするのに対し、マンション管理の技術面を対象としたマンション維持修繕技術者資格があります。

マンション維持修繕技術者とは ー マンション管理業協会ホームページ
マンションの維持・修繕に関して一定水準の知識と技術を有していることを審査・認定することにより、マンション建物・設備の維持保全に関する知識・技術及び対応力の向上を図り、もって円滑な共同居住に関する社会的な要請に応えることを目的とした当協会の認定資格です。

マンション管理士は、居住者の秘密を漏らしたりしませんか?

マンション管理士は、マンション管理適正化法で業務で知り得た秘密を漏らしてはならないと規定されており、秘密保持義務の規定に違反した者は、1年以下の懲役又は30万円以下の罰金に処せられます。

【マンション管理適性化法】2章[マンション管理士] 第4節[義務等]第42条(秘密保持義務)
マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理士でなくなった後においても、同様とする。

マンション管理士が総会に出席しても良いのですか?

マンションの管理規約の標準的なモデルであるマンション標準管理規約第45条及びコメントによると、理事会が出席を認めればマンション管理士が総会に出席しても問題はありません。

【標準管理規約】第6章[管理組合]第45条(出席資格)
組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。
2 区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的につき利害関係を有する場合には、総会に出席して意見を述べることができる。この場合において、総会に出席して意見を述べようとする者は、あらかじめ理事長にその旨を通知しなければならない。
<コメント>
理事会が必要と認める者の例としては、マンション管理業者、管理員、マンション管理士等がある。

マンション管理士に仕事を依頼したことが後々問題になりませんか?

国交省が公表している管理規約の標準的なモデルであるマンション標準管理規約では、マンション管理士に助言や援助を求めることができるとしています。ただし、業務の内容や料金にもよりますが、マンション管理士を利用される場合には、原則として総会の決議が必要です。

【標準管理規約】第6章[管理組合]第34条(専門的知識を有する者の活用)
管理組合は、マンション管理士(適正化法第2条第五号の「マンション管理士」をいう。)その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。
<コメント(一部抜粋)>
マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりするなど、専門的分野にも適切に対応しつつ、マンション管理を適正に進めることが求められる。

マンション管理士は実際にどのくらいのマンションで活用されているのですか?

平成25年度マンション総合調査によると、専門家を活用したことがあるかという質問に対して、マンション管理士を活用したことがあると回答したマンションが『16.4%』ありました。これは、「建築士」が24.4%「弁護士」が『18.7%』についで多い割合です。

マンション総合調査「マンション管理士等の管理組合での活用状況」

マンション管理センターとはどんな組織ですか?

マンション管理センターは、「マンション管理士試験」の試験実施機関であり、「マンション管理適正化推進センター」の業務として、マンション管理組合の管理に関する相談を電話やメールで受け付けています。管理に関するお悩みがある場合には、中立公正な立場で相談にのってもらえるマンションにとって、頼りになる存在です。

ウィキペディアより
マンションの管理組合や関係者を支援するために1985年に設立。各情報の提供や大規模修繕の組合内の合意形成の指導や相談、各調査などを行う。2001年「マンション管理適正化推進センター」の指定を受け、マンション管理士の試験機関と登録機関を担っている。マンション管理組合向けの月刊誌「マンション管理センター通信」を発行している。

マンション管理センター相談窓口

マンションの雑排水管清掃業務の周期はどれくらいが適切ですか?

マンションの排水は、トイレの汚水、台所、浴室等の雑排水、屋根やバルコニー等の雨水に分類されます。排水には複数の方式があるほか、排水管の材料も金属、塩化ビニルといった様々な素材が使われています。いずれにしても排水管内のつまりや汚れを除去するために、管内に清掃用のノズルを挿入するなどして、定期的な清掃が欠かせません。

集合住宅等における排水管清掃ガイド」日本建築設備診断機構によると、台所、浴室、などの部位によっても異なりますが概ね1年〜3年が適切と定められています。管理組合の収支状況などにもよりますが、1年、もしくは2年周期で実施するのが望ましいでしょう。なお、排水管の腐食が進行すると、清掃の圧力に配管が耐えられなくなるため雑排水管の清掃が実施できないケースもあるため、築年数が経ったマンションでは、事前の調査・診断が必要となります。

マンション管理士の義務

マンション管理士は、区分所有者の大切な資産であるマンションの管理の適正化のためのコンサルタントしての重要な役割を担うほか、その業務に際して、マンションの住人の個人情報や生活上の秘密について知り得る立場にあります。そこで他の国家資格と同様に以下のような厳しい義務が課せられています。

1.使用失墜行為の禁止
マンション管理士は、管理士の信用を傷つけるような行為をしてはなりません。違反した場合は、登録の取消やマンション管理士の名称の使用の停止が命じられる場合があり、その停止期間中にマンション管理士の名称を使用した場合には30万円以下の罰金が処せられます。
2.講習の受講
マンション管理士は、5年毎に登録講習機関で講習を受ける必要があります。マンション管理に関する法改正や知識を補充するなど、専門知識の水準を確保します。管理組合のコンサルタントとして、マンション管理に関する最新の知識を常に学ぶ必要があります。
3.秘密保持
マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはなりません。これに違反した場合には、国土交通大臣による処分を受ける場合があるほか、1年以下の懲役または、30万円以下の罰金に処せられます。
4.名称の使用制限
マンション管理士でない者は、マンション管理士または、これに紛らわしい名称を使用してはなりません。相談者の利益が損なわれることがないように、国家資格であるマンション管理士試験に合格した者のみ、マンション管理士を名乗ることができます。なお、これに違反したものは、30万円以下の罰金に処せられます。

マンション管理士の業務とは

具体的には、規約や使用細則等の区分所有者相互のルールの策定や改定、長期修繕計画の見直し、区分所有者への相談に応じるなど、管理組合の立場にたって、管理組合の運営を様々なかたちでサポートをします。ただし、弁護士、司法書士、建築士等の法律で、その資格がなければ、その業務を行うことができないと定められている業務は行うことができません。一方で、こういった士業とは異なり、マンション管理士にしかできない業務は今のところありません。(2016年5月現在)

マンション管理士とは

マンション管理士とは、国家資格であるマンション管理士試験に合格し、マンション管理適正化法30条1項の登録を受けた者ですので、単にマンション管理士試験に合格しただけでは、マンション管理士を名乗ることがはできません。
マンションの管理を適正におこなっていくためには、管理組合の運営や修繕等に関する専門的な知識が不可欠です。しかしながら、マンションの区分所有者では、こういった専門的な知識をもっていないことが多いことから、こうした区分所有者に対して適正なアドバイスができる専門家として、マンション管理士が国家資格として創設されました。

マンション管理会社が行う基幹事務と再委託の関係とは?

マンション管理会社の基幹事務は以下の3つです。

  1. 管理組合の会計の収入・支出の調定
  2. 出納
  3. マンションの維持又は修繕に関する企画、実施の調整

以上の基幹事務の全てを再委託することは、禁止されていますが、基幹事務の一部を他の者に再委託することは出来ます。

契約の更新の前に重要事項説明会が開催されなかったのですが違法ですか?

従前の契約と同一条件で契約を更新しようとするときには重要事項説明会の開催は必要ありません。ただし、管理組合の理事長(管理者)への重要事項の説明と区分所有者全員への重要事項説明書の交付が必要です。

<「同一条件」とみなされる場合の例>
施行通達:平成14年2月28日付け国総動第309号
従前の契約と内容及び実施方法が同一であり、委託金額が減額される場合
従前の契約より内容及び実施方法の範囲を拡げ、委託金額が同一又は減額される場合
従前の契約より管理事務に要する費用の支払いの時期を後にする場合
従前の契約より契約期間を短縮する場合
マンションの所在地の名称が変更される場合

管理会社のフロントマンとは

マンション管理会社によっても違いますが、管理組合の担当者を、フロントマン、フロントスタッフ、フロントマネージャー(略してフロント)と呼んでいます。
フロントひとりあたり、10〜15棟程度のマンション管理組合の運営補助をおこないます。理事会や総会に出席してマンションの住人と接する機会が多い仕事ですので、フロントスタッフの質が、管理会社への満足度に大きく影響します。

マンション管理士事務所の求人情報を教えてください

マンション管理士資格取得後に、マンション管理士事務所への就職を希望しても、マンション管理士事務所の多くが、一人もしくは数名の個人事務所が多くその採用枠はおのずと限られているのが実情です。もしマンション管理士事務所への就職を希望する場合には、ホームページなどを通じて多くのマンション管理士事務所に自ら売り込みのが良い方法ではないでしょうか。
こうした事情もあって、マンション管理士資格所得後にマンション管理の実務経験を積むことなく独立開業する方が多いようです。当然ながらマンション管理のコンサルタントは未経験で務まるほど簡単なものではありませんので、活躍されているマンション管理士の多くは、管理会社のフロント経験者であるか、建築や設備などの実務経験などを有しています。
反対に、管理組合がマンション管理士事務所に業務を依頼する場合には、マンション管理に関する実務経験を確認することが大切です。

一般的なマンション管理事務所の業務とは

下記のような業務を、分譲マンションの管理組合から受託します。マンション管理士事務所により得意とする分野が異なりますので、管理組合の要望にあったマンション管理士事務所を選択することが大切です。

<マンション管理士事務所の業務例>

  • 顧問契約業務
    総会や総会に出席して、組合員に対してアドバイスをおこなったり、管理会社の業務のチェックなどを行います。主に1年以上の長期契約になります。
  • 理事長代行業務
    住人の高齢化やリゾートマンションなどで理事のなり手がいない場合に、これまで組合員が務めていた理事長職をマンション管理士が代行します。主に長期契約です。
  • 管理委託費見直し業務
    マンション管理会社への支払いを削減することを目的として、仕様の見直しや管理会社への削減交渉を行います。削減額に応じた成功報酬制としてるマンション管理士事務所もあります。
  • 管理規約改正業務
    管理組合の管理規約や使用細則等を時代に相応しい内容や法改正に合わせて改正を行います。主に、短期間の契約となります。

重要事項説明書に記載されている管理業務主任者とは別の管理業務主任者が重要事項説明を行うのは違反ですか?

重要事項説明書に記名されている管理業務主任者は、重要事項の内容を調査し記載した者であることから、原則として同一人が重要事項説明会において説明を行うのが原則です。しかしながら、別の者が説明をおこなっても適正化法違反にはなりません。

マンション管理士の業務範囲とは?

マンション管理士資格は、医師や弁護士等のように、資格者でなければその仕事に従事できないという業務独占資格ではありません。ただし、資格者でない者がマンション管理士を名乗る事はできない名称独占資格です。
マンション管理適正化法では「マンション管理士とは試験に合格し、登録を受けて、マンション管理士の名称を用いて、専門知識を持って、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とするものをいう」と定められています。

マンション管理士事務所とは何ですか?

マンション管理会社とは異なり、法令で登録は義務付けられていないため、マンション管理士事務所の設立は自由に行えます。よってホームページなどでマンション管理士事務所を名乗っていても、実際には事務所を構えていないことも多くあります。ただし、マンション管理士資格者でない者がマンション管理士を名乗る事はできません。

総会は必ず実施する必要があるのですか?

毎年1回通常総会を定期的に開催することが法令で義務付けられています。また、この時期以外に検討したい事項がある場合は、臨時総会を開催することが可能です。
なお、招集手続きについては、区分所有法や標準管理規約に定められており、一般的なマンションでは、総会開催日の少なくとも2週間前(管理規約に定める期間)までに組合員に通知する必要があります。

管理規約を変更することは可能ですか?

マンションの管理規約や使用細則は、法令に違反しない内容であれば実情にあわせて変更することも可能です。管理規約の変更には「区分所有者数及び議決権総数の各4分の3以上」の賛成が必要です。また、管理規約を変更することで、一部の区分所有者の権利に特別な影響がある場合には、その区分所有者の事前承諾が必要です。
管理規約の変更案は、管理会社のサポートを受けながら理事会が作成し、総会の前に説明会を開催し、改正の内容を組合員に説明するのが一般的な規約改正の流れです。当マンション管理士事務所では、理事会の管理規約作成業務のお手伝いをおこないます。≫

マンション管理士試験の難易度はどのくらいですか?

 マンション管理士とは、専門的知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とします。マンション管理士になるには、マンション管理士試験に合格し、マンション管理士として登録することが必要です。

マンション管理士試験は、合格率『7~9%』台で比較的、難易度ランクの高い国家資格として位置づけられています。
マンション管理士資格・試験の「合格率の推移」をみると、22年度 8.6%、23年度 9.3%、24年度 9.1%、25年度 8.2%、26年度 8.4%、27年度 8.2%となっています。

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